Cómo legalizar una actividad económica en tu propia casa

Vivienda convertida en local
En determinados casos es posible cambiar el uso de tu vivienda para poder realizar una actividad económica de manera simultánea en el mismo piso. Esta solución no se suele plantear a menudo en los casos de autoempleo debido simplemente a que ignoramos esta posibilidad, que es completamente legal.

Análisis de un caso real

Partiremos de un caso real que se ha planteado en los comentarios al artículo anterior en este blog titulado “Vender a domicilio tartas caseras hechas por encargo”. Mercherr, plantea la siguiente pregunta: “qué hay que hacer para vender legalmente tartas caseras desde casa, ya que en la actualidad lo hago puntualmente y como hobby”.

Centrándonos en el caso más complicado, consideraremos una vivienda situada en un bloque de pisos destinados a viviendas, incluidos o no los bajos del edificio –aunque lo habitual es que éstos se destinen a locales comerciales- y por lo tanto sujeto todo el edificio a la Ley de Propiedad Horizontal.

Pues bien, todos conocemos la existencia de actividades económicas situadas en este tipo de viviendas, habitualmente en entresuelos o en las primeras plantas, como puede ser por ejemplo, una clínica dental en la tercera planta o un despacho de abogados en la séptima.

Estos pisos pueden estar dedicados exclusivamente a la actividad económica o bien estar habilitados también como vivienda, en la que se han destinado una o más habitaciones de la casa como espacio donde ejercer la actividad laboral. También puede suceder que existan locales de negocio en el entresuelo o primera planta de un edificio con una entrada independiente a la de los pisos destinados a vivienda.
Bloque de viviendas

¿Puedo simultanear el uso de mi piso como vivienda y como local de trabajo?

En relación con el caso real planteado, la pregunta clave ahora es: si mi piso está destinado a vivienda, ¿puedo cambiar el uso de parte de ella para destinarlo a ejercer mi autoempleo, que consiste en elaborar tartas caseras hechas por encargo, para venderlas in situ al consumidor o mediante su distribución a domicilio?

La casuística es tan enorme que han de tenerse en cuenta multitud de circunstancias y casos especiales, pero lo esencial consiste en averiguar en qué caso estamos de los dos siguientes:

Caso A

Bien en el documento de constitución de la Comunidad de Propietarios o bien en documento aparte donde se establecen los Estatutos que recogen el régimen de funcionamiento de la misma, se prohíbe expresamente la posibilidad de cambio de uso o destino de las viviendas. Solución única y en mi opinión casi imposible, a no ser que toda la comunidad sea familia tuya: cambiar los Estatutos por unanimidad de todos los propietarios.

Es muy importante el cómo se contempla esta cuestión, pues si no se desprende con claridad esta prohibición, puede que aún tengamos una oportunidad si el uso o destino se expresa simplemente de una forma descriptiva que pueda estar indicando una mera previsión inicial. Veamos la siguiente sentencia de 15 de mayo de 2007 del Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Murcia:

….»debe tenerse en cuenta que, para que dichas disposiciones estatutarias sean eficaces en orden a la limitación de la facultad de cambio de destino o uso de cada departamento por su dueño exclusivo, la doctrina jurisprudencial viene exigiendo:

a) que dichas disposiciones supongan una prohibición expresa, esto es, que no sólo se trate de cláusulas descriptivas del destino que, inicialmente, está previsto para el elemento privativo de que se trate. Así, la mera descripción de cuál es el destino –a vivienda o a local de negocio- de los distintos departamentos en los que se divide el inmueble, contenida en el título inicial de constitución del régimen de propiedad horizontal, no supone que cada dueño no pueda modificar dicho destino a su voluntad sin necesidad de someterse a las reglas de alteración del título constitutivo, esto es, sin necesidad de contar con el consentimiento unánime de la Junta de propietarios a no ser que concurra una prohibición expresa y explícita al respecto


b) además, dichas disposiciones prohibitivas de destino deben ser claras, precisas y terminantes sin que su oscuridad pueda perjudicar a quien por ser dueño del inmueble se presume que lo disfruta libremente y sin limitaciones


c) dichas reglas estatutarias deben interpretarse con arreglo a las normas hermenéuticas de la voluntad contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil; interpretación, que al versar sobre una limitación a la propiedad, debe ser restrictiva por cuanto toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte, en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes. Así se pronuncian la STS de 7 de Febrero de 1989; 5 de Marzo de 1990; 24 de Julio de 1992; 17 de Noviembre y 21 de Diciembre de 1993; 10 de Julio de 1995; 31 de Mayo de 1996; 25 de Octubre de 1996; 11 de Abril de 1997; 5 de Marzo de 1998; 30 de Mayo de 2001; o la más reciente de 23 de Febrero de 2006, entre otras.


En definitiva, ha de entenderse que lo excepcional es la prohibición o límite al ejercicio de los derechos y a la posibilidad de cambio de destino, lo que implica que la limitación debe estar clara y ha de interpretarse restrictivamente frente al principio general de permisividad.


Por tanto, a salvo la acreditación de una cláusula prohibitiva en los términos y con los requisitos anteriormente reseñados, la transformación del destino de la finca no estaría sometida, en sí, a la necesidad de modificar el título constitutivo y la Comunidad o cualquiera del resto de los propietarios sólo vendría legitimada a reaccionar cuando dicha transformación implique la realización de actividades prohibidas, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas haciendo uso de las facultades del art. 7.2; o cuando suponga la división, agregación o segregación del piso o local, por cuanto en estos casos sí es exigible la aprobación de la Junta de Propietarios y la fijación de nuevas cuotas de participación; o cuando dicha transformación lleve aparejada la realización de obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, obras éstas prohibidas en el art. 7.1; o cuando la transformación afecte a los elementos comunes, en cuyo caso sí sería necesario la modificación del título de conformidad con el art. 12.


Efectuadas dichas consideraciones, la cláusula que nos ocupa reza del siguiente tenor: «los departamentos ubicados en planta primera a séptima, se destinarán a vivienda permanente o de temporada, pudiendo arrendarse, así como utilizarse por personas distintas de sus dueños, pero sin alterar dicho destino».


Pues bien, abordando la interpretación de dicha cláusula ha de concluirse en que no estamos en presencia de una mera previsión o descripción inicial del destino de dichos departamentos.


En primer lugar, se emplea el término «se destinarán» en sentido imperativo y no meramente descriptivo y, además, in fine de dicha cláusula, se advierte «pero sin alterar dicho destino», mención ésta que resulta claramente prohibitiva y en virtud de la cual tanto en los supuestos en los que el dueño use o disfrute, por sí mismo, el departamento, como en los casos en los que ceda dicho uso, en arrendamiento o en cualquier otro título, a persona distinta, no cabrá alteración de dicho destino. Es de entender, con ello, que la voluntad del constituyente del título no sólo iba dirigida a describir el destino inicial para el departamento sino también a interdictar expresamente su alteración a cualquier uso que no fuera el de vivienda permanente o de temporada.»

Elaboración de dulces

Caso B

En los documentos citados no aparece expresamente dicha prohibición: entonces podremos, -sin necesidad de permisos expresos de la Comunidad de Propietarios- realizar una actividad económica en la vivienda siempre que no suponga una actividad ruidosa, molesta, insalubre o ilícita, además de cumplir con las reglamentaciones que regulen la actividad específica.

Para el caso de que no exista acceso independiente a tu vivienda desde el exterior, o bien renuncias a la entrega in situ de los productos directamente al consumidor y lo distribuyes a domicilio o por cualquier otro medio, o necesitarás permiso de la comunidad para que los clientes accedan por las zonas comunes -entrada, pasillos, ascensor- hasta la zona privativa que es tu casa.
Ten en cuenta que se producirán gastos extras de luz, ascensor y portería. No obstante, puede que tus vecinos no sean demasiado quisquillosos, o que los clientes sean pocos y discretos, o que llegues a un acuerdo de compensación económica con la Comunidad de Propietarios mediante un aumento de la cuota de participación.

¿Qué pasos he de llevar a cabo para hacerlo legalmente?

1.- Gestiones en tu Ayuntamiento

Ir al Ayuntamiento para averiguar si el uso al que quieres destinar la vivienda es conforme con la normativa urbanística municipal en esa zona o edificio.

2.- Legislación estatal. Código Alimentario Español.

Ahora necesitaremos legalizar la actividad económica en sí, y para ello debemos cumplir con la normativa vigente que no es otra que el Código Alimentario Español, aprobado por Decreto 2484/1967 y cuyo texto consolidado con las últimas actualizaciones podemos encontrar en el siguiente enlace:
http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1967-16485

En dicha norma encontraremos las condiciones generales exigidas en cuanto a maquinaria, utensilios, espacios, higiene, seguridad y servicios adecuados para el uso a que se destinan, instrucciones en cuanto a la conservación de alimentos, prohibiciones, esterilización, colorantes permitidos, envasados, manipulaciones, etc. Especial atención al capítulo XX dedicado a productos de panadería, harinas y derivados y productos de confitería, y al capítulo XXIII que recoge los edulcorantes naturales y derivados.

Elaboración de conservas

3.- Legislación autonómica. Registro sanitario

Existe un Registro General Sanitario de empresas alimentarias y alimentos (Real Decreto 191/2011) que no es aplicable en este caso, ya que se excluye expresamente a aquellos establecimientos y empresas en los que exclusivamente se manipulen, transformen, envasen, almacenen o sirvan alimentos para su venta o entrega in situ al consumidor final, con o sin reparto a domicilio, estableciéndose para estos casos Registros Sanitarios de Establecimientos Alimentarios Menores en cada Comunidad Autónoma (por ejemplo, el de la Comunidad Valenciana se regula en el Decreto 20/2012).

La inscripción en dicho Registro Sanitario de Establecimientos Alimentarios Menores (REM) es obligatoria, siendo suficiente para ello la comunicación mediante un impreso normalizado del inicio de la actividad, en el que se comunicará el nombre o razón social, NIF, NIE o CIF, la actividad a desarrollar, el domicilio social y el de realización de la actividad. El citado organismo tramita la solicitud de inscripción en el Registro y emite un certificado de la misma.

Una buena noticia: simultáneamente a la presentación de dicha comunicación, se puede iniciar la actividad. Efectivamente, existe un principio general en la normativa europea (Directiva 2006/123/CE) según la cual el acceso a una actividad de servicios y su ejercicio no están sujetos a un régimen de autorización, salvo que ésta venga justificada por una razón imperiosa de interés general, sea proporcionada al fin que se persigue y no imponga el cumplimiento de requisitos discriminatorios.

Asimismo, la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común, en su artículo 71 bis, prevé que para realizar una actividad económica será suficiente con que se realice una declaración responsable en la que el interesado manifieste bajo su responsabilidad que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente, además de la comunicación previa antes citada, dirigida a la autoridad competente.

4.- Hacienda

El titular deberá darse de alta en el epígrafe correspondiente de Hacienda. Allí mismo le informarán sobre el epígrafe más indicado.

5.- Seguridad Social

Alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. Ojo, si te das de alta en Hacienda a mitad de un mes, aunque sea el último día, pagarás la cuota completa de Autónomos de ese mes. Solución: darse de alta en Hacienda el día uno del mes siguiente haciéndolo coincidir con la fecha de inicio de la actividad.

Elaboración de jabones

 

La información y el conocimiento actualizados, extraordinarias herramientas para el Autoempleo Sostenible

Es muy importante estar debidamente informado para emprender con una cierta seguridad de que no se está metiendo uno en la boca del lobo. La farragosa legislación, los vergonzosos obstáculos propios de las administraciones españolas y las nefastas políticas de los sucesivos gobiernos han ido creando con el tiempo una sensación real de indefensión de los ciudadanos que quieren, que necesitan un autoempleo.

La percepción es a veces tan negativa, que aún cuando las legislaciones aplicables a un caso concreto presenten lagunas legales, fisuras o resquicios que podamos aprovechar a nuestro favor, o se producen simplificaciones en los trámites y exigencias para emprender, el desapego y la falta de confianza han mermado de manera importante las expectativas de la gente que muchas veces es incapaz de encontrar soluciones que simplemente están a la vuelta de la esquina.

La utilización de la propia vivienda como espacio donde desarrollar un autoempleo es un derecho que en todo caso debería de estar -en multitud de casos compatibles con una convivencia de calidad- menos limitado de lo que está actualmente, con más motivo por cuanto que el alquiler de un local de negocio es una gran barrera de los emprendimientos y la tumba de muchos de ellos, junto con los préstamos bancarios.

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